Miks tuleb aeg-ajalt foorumitesse valimatut räuskamist?

Kellegil on paha tuju? Keegi on vihane? Aga miks? Vaatleme lähemalt nende inimeste käitumist, kelle ellu on tulnud halb uudis. Elisabeth Kübler-Ross tõi siin välja mitu staadiumi:
+šokk (shock)
+probleemi eitamine (denial)
+viha (anger)
+kauplemine (bargaining)
+masendus (depression)
+olukorraga leppimine (acceptance)
Võib juhtuda, et inimene jääb kauaks ajaks ühte staadiumi, ilma et sealt väljapääsu leiaks.

Vaatleme neid staadiume auto käivitamise näitel. Teil on hommikul kiire, sest peate ruttu tööle jõudma. Talvekülmal hommikul aga selgub, et aku on liiga nõrk, et autot käivitada. Mida te teete?
+shock: Teile on üllatuseks, et auto ei lähegi käima, kuid te ei oska hetkeks sellest miskit arvata ega kuidagi reageerida
+denial: Te proovite käivitada autot üha uuesti, seejuures aku jääb järjest nõrgemaks. Te lülitate tuled välja, vajutate võibolla gaasi, ootate mõne hetke, et siis uuesti proovida.
+anger: Teis tärkab viha. “$%&*@~$ auto! Mine käima, $%&*@~$! Oleks pidanud su ammu maha müüma!" Võibolla isegi lööte korra jalaga.
+bargaining: Te mõistate, et jääte tööle hiljaks ning mõtlete endamisi: “Mine ometi käima, õhtul toon aku tuppa laadima, ostan uue aku, hoian autot heas korras!”
+depression: “Ma ei tea, mida ma pean tegema. Ma olen nagunii tööle hiljaks jäänud ning halvas kirjas. Nüüd pole enam kõigel mingit tähtsust.”
+acceptance: OK, see aku on omadega läbi. Ma pean tellima takso, et siiski mingiks ajaks tööle jõuda.

Mis võib (ei pruugi) juhtuda 2009. aastal?

Siin on graafik eesti kinnisvaramulli kohta 2007.a. IV kvartali seisuga. Andmed pärinevad Statistikaametist ja Eesti Pangast. Kuna tegemist on sessoonse alaga, siis on igal ajaühikul võetud nelja viimase kvartali keskmine – nõnda on alati esindatud eelnev kevad, suvi, sügis, talv. Arvestatud on kõiki ostu-müügi tehinguid, ka varasema vallasvaraga (need olid lubatud kuni 2006.a. kevadeni). Tehingu keskmine hind on saadud tehingute käibe jagamisega tehingute arvuga. Kõikide graafikute mõõtkava on kohandatud nii, et nad oleksid võrreldavad. Siiamaani on maksimumid jäänud sellistele ajahetkedele:
+kinnisvaratehingute arv: 2006. a. I kvartal
+tehingu keskmine hind: 2007. a. I kvartal
+eraisikutele väljastatud uued eluasemelaenud: 2007. a. II kvartal
+äriühingutele väljastatud (igasugused) uued laenud: 2007. a. I kvartal

IMF on analüüsinud erinevaid varasemaid kinnisvaramulle. Sealt on näha, et probleemid panganduses algavad tavaliselt 2-4 aastat peale kinnisvarahindade tippu, uus kinnisvarahindade tõus algab 6-7 aastat peale tippu. USA-s oli praeguse mulli tipp 2005.a. suvel, tõsisemad pangaprobleemid algasid 2007.a. hilissuvel.
Eesti kinnisvarahindade tipuks on siiamaani 2007.a. kevad. Kuna eesti pangandus on rootsi ja taani pankade kontrolli all, siis tuleb arvestada ka nende riikide kinnisvaraturuga. Siiamaani on nende maade kinnisvara hinnatipud jäänud 2007. aastasse.
Kinnisvarafirmade aktsiad börsidel hakkavad langema umbes 3 kuni 5 aastat enne pangakriisi algust. USA-s hakkasid tähtsamad ehitusfirmad (Toll Brothers, Lennar, D.R. Horton jne.) langema samuti 2005.a. suvel. Siiamaani jääb AS Merko aktsiahinna tipp 2007.a. suvesse, AS Eesti Ehitusel ja ArcoVaral 2007.a. kevadesse.

Kellel on raske nõustuda, et kinnisvarahinnad langevad?

1) Kinnisvaramaaklerid, kelle on oma kinnisvara esindama palganud müüjad. Kuigi maaklerteenuse eest tasub müüja, saab müüja selle raha lõpuks ikkagi ostjalt ehk siis hoopis selle käest, kelle huvide vastu maakler tegutseb. Pole tehinguid, pole sissetulekut. Kes see ikka tahab palgata endale maaklerit, kes midagi müüa ei suuda. Leidub muidugi ka selliseid maaklereid, kes on kogu südamest oma ostjate huvide eest väljas, kuid nad ei pruugi siiski teadvustada oma sisemist huvide konflikti. Seega, ärge kunagi küsige juuksurilt: “Kas mul on tarvis juukseid lõigata?”
2) Laenunõustajad, kelle teenistus on lõppkokkuvõttes seotud nende enda poolt sõlmitud laenutehingute suurusest ja tingimustest. Mida ebasoodsam tehing laenajale (intressimäär, teenustasud jms.), seda suurem on võimalik laenunõustaja tasu.
3) Pangad, kes saavad laenulepingu sõlmimise eest teenustasu ning kes müüvad oma laenukliendibaasi hiljem edasi teistele firmadele (Ameerikas: Fannie Mae, Freddie Mac). Teiseks riskide maandamise võimaluseks on hüpoteegiga tagatud väärtpaberite (mortgage backed securities) genereerimine ja müümine. Sellised pangad ei ole tegelikult huvitatud klientide maksevõimest.
4) Hindajad, kes on palgatud kinnisvara müüja, kinnisvaramaakleri või panga poolt, püüavad (alateadlikult?) anda hinnanguid, mis sobivad nende klientidele.
5) Ajalehed, kes teenivad raha kinnisvarafirmade ja müüjate kuulutuste kaudu. Selleks, et vältida oma klientide pahameelt, hoiduvad nad kasutamast sõna “hinnalangus”, selle asemel räägitakse “korrektsioonist”, “turu mõningasest jahtumisest”. Kui nad seda ei teeks, siis kinnisvara müügikuulutused avaldataks nendega konkureerivas ajalehes. Kinnisvaramaakleritel on tõemonopol tegelike tehinguhindade osas, kuid ajakirjanikud kardavad esitada selliseid teravaid küsimusi nagu “kuidas me teame, et te ei valeta hindade osas?”. Selle asemel kohtab sagedamini artikleid sisuga: “Praegu on hea aeg osta”.
6) Kinnisvaraomanikud, kes ei taha uskuda, et nad on kaotamas suurt kogust (virtuaalset) raha.
Allikas: http://patrick.net/housing/crash2.html

Teie seisukoht sõltub teie istekohast

ehk kuratlikult ilus näide, kuidas jutumulli puhuda ning faktidele toetuvaid analüütikuid mõnitada. Vaadake seda videot FoxNews saatest 2006. a. lõpus. Küsimus oli: Kas kodud (homes) maksavad 2007.a. vähem või rohkem?

1) Vastab Ben Stein (ameerika juudi soost POLIITIK, ADVOKAAT, NÄITLEJA, Valge Maja kõnede koostaja, saanud muuhulgas Emmy auhinna):
raske öelda, mis saama hakkab, tasub olla kannatlik
Taustainfo:
http://en.wikipedia.org/wiki/Ben_Stein
Tema kirjutisi võib lugeda siit:
http://finance.yahoo.com/expert/archive/yourlife/ben-stein/1

2) Vastab Patricia Pullen:
asi ei ole möödas, üks aasta on liiga väike aeg, jätkub "leebe korrektsioon"
Taustainfo:
http://bransonprimelending.com/pat.htm
Kas tegemist on sama inimesega, kindlalt ei tea.

3) Vastab Mike Norman (TRADER, KINNISVARAMAAKLERFIRMA OMANIK):
Ma ei saa aru, millest Peter Schiff räägib. Mis (...kuradi...) kunstlikust laenustandardist ta räägib? Majandus on väga tugev, meil on väike töötus, GDP kasvab, rahvastik suureneb, inimesed loovad peresid, inimesed on teeninud kinnsvaraga palju raha. (naerab pilkavalt P.S. idee peale, et müügis olevate majade hulk kasvab, need võivad jääda müüki kuueks aastaks)
Taustainfo:
seda meest hetkel wikipedias ei leidunud, küll aga on olemas sellised lingid:
http://www.contrarian-update.com/management.htm
http://www.mikenormanrealty.com/

4) Vastab Peter Schiff (FINANTSANALÜÜTIK):
laenustandardite puudumise, odava raha ning spekulatiivsete ostude tõttu on hinnad ebaproportsionaalselt kõrged, ostmise asemel üürige. Laenamine muutub raskemaks, intressid kõrgemaks, spekulatiivsed ostjad hakkavad müüma, seetõttu prantsatame maa peale. Kuna FED ei taha intressimäära tõsta, siis hindade kiire langemise asemel näeme inflatsiooni kiirenemist, majade kõrval kallinevad kõik muud asjad. Eriti ohtlikud on intressimaksega laenud, negatiivse amortisatsiooniga laenud.
Taustainfo:
http://en.wikipedia.org/wiki/Peter_Schiff
Tema kirjutisi võib lugeda siit:
http://www.financialsense.com/fsu/editorials/schiff/archive.html

5) Vastab Tom Adkins (KOMMENTAATOR, Brenda Buttner'i ABIKAASA, kunagine KINNISVARAMAAKLER):
hinnad tõusevad 10%, sest tegemist on normaalse reeglipärase turuga. Inimeste palgad tõusevad.
Taustainfo:
Seda meest hetkel wikipedias ei leidunud, kuid see-eest on tal oma arvamusnurgake:
http://commonconservative.com/adkins/adkins-toc.shtml
ja veel teinegi: http://www.americandaily.com/author/3
tasuks tutvuda ka sellega:
http://www.newshounds.us/2006/01/28/ever_wonder_why_tom_adkins_deserves_to_be_on_bulls_and_bears.php
Hmmm... Aga kes on Brenda Buttner?
http://en.wikipedia.org/wiki/Brenda_Buttner
ehk teisisõnu: töötab sama telekanali toimetuses vanemkorrespondendina.

FoxNews uudisteankur: me kuulsime nüüd kõike valjult ja selgelt. Järgmine teema on...

BOONUSKÜSIMUS: Mis siis ikkagi edasi sai? Vastus peitub järgmises videos (Vaadake, mida arvab Tom Adkins)

Millises staadiumis on eesti kinnisvaraturg?

Eesti kinnisvaraturust on räägitud nii ja naa. Paljudele on tuttav ka siin avaldatud mulligraafik. Kus oleme meie praegu (2008.a. I kvartalis)? Mida arvate teie? Vastata saab ekraani paremas servas asuvas küsitluses.

Mõned huvitavad kohad, mida külastada

1) Kristjan Lepiku analüüsid eesti kinnisvaraturu kohta:
http://www.tarkinvestor.ee/tags.php?item=kinnisvara
2) Kes ei karda teravaid elamusi, võib üritada vastaspoole kirglikku ümberveenmist city24 foorumis:
http://www.city24.ee/client/city24client
3) Selle blogi autorit võis vanasti leida siit:
http://www.kv.ee/?act=forum.posts&thread_id=2028
4) Kinnisvarakuulutuste statistika:
http://spot.city24.ee/spot/user/index.html
5) kv.ee on välja töötanud oma kinnisvara pakkumishindade indeksi:
http://www.kv.ee/?act=index.main
6) Maaameti jooksev (mitteametlik) tehingute statistika:
http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/Start.aspx
7) Statistikaameti andmed:
http://pub.stat.ee/px-web.2001/dialog/statfilere.asp
8) Tõnu Toomparkil on varuks mitmeid valmis graafikuid: http://www.adaur.ee/
9) Kinnisvarakrahhi Visuaal hoiab silma peal uusarenduste hinnamuutmistel:
http://kvkvisuaal.blogspot.com/
10) Kinnisvaramulli definitsioon vikipeedias:
http://en.wikipedia.org/wiki/Housing_bubble
11) Keith sarjab USA kinnisvarabuumi temale omasel kirglikul moel:
http://housingpanic.blogspot.com/
12) Patrick selgitab, miks on praegu väga halb aeg kinnisvara osta:
http://patrick.net/housing/crash.html
13) Mish hoiab silma peal USA ja maailma majandusel, sealhulgas ka kv-sektoril:
http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/
14) Housepricecrash kirjutab põhiliselt UK kinnisvaraturust:
http://www.housepricecrash.co.uk/newsblog/
15) Morten Hansen vaatleb läti majandust:
http://www.ldiena.lv/lat/business/comblog/mortenhansen
16) Baltic Economy Watch:
http://balticeconomy.blogspot.com/
17) Mõnikord on huvitavaid buumiartikleid ka siin:
http://www.doctorhousingbubble.com/
18) ja siin:
http://www.itulip.com/
19) Soome kinnisvarakuulutused:
http://www.etuovi.com/
20) Rootsi kinnisvarakuulutused:
http://www.hemnet.se/
21) Saksa kinnisvarakuulutused:
http://immobilien.de/
22) Kalkulaatorid - kas osta või üürida?
+ New York Times
+ Ginniemae
+ bankrate.com
23) Kalkulaator - kas müüa või välja üürida?
+ forbes.com

Krahhikuulutaja alustab

Krahhikuulutajateks on foorumites kutsutud inimesi, kes ei ole uskunud kinnisvaraturu jätkuvasse tõusu. Selleks, et "krahhikuulutajad" ei peaks oma seisukohtade põhjendamist alustama jälle otsast peale, tahan siia kokku koguda argumente, mis räägivad kinnisvaramulli lõhkemise poolt.
See blogi on loodud dokumenteerimaks seda, mida olen siit-sealt lugenud. Seega ei ole plaanis kuidagi eesti majandust õõnestada, pigem on negatiivsete arengute üle fantaseerimine pigem hoiatus selle eest, mis kõik võib viltu minna. Alati saab vastu vaielda, näiteks sissekannete juurde postitatavates kommentaarides. Kes soovib, võib teha kuskile ka enda vastasmärgilise (positiivsema ellusuhtumisega) blogi - oleks huvitav lugeda.